В ЭТОЙ СТАТЬЕ:
Что проверили: НДС;
Какие претензии предъявили: Инспекторы
решили, что арендатор неправомерно включил в состав налоговых вычетов
суммы НДС по переменной части арендной платы, формирующейся в том числе
на основе стоимости услуг упрощенцев;
Цена вопроса: Более 7 млн рублей доначислений, пеней и штрафов.

Арендная плата за здание, которое
арендовала компания, состояла из базовой и переменной частей. При этом
переменная часть определялась исходя из документально подтвержденных
и экономически обоснованных расходов арендодателя на оплату ряда текущих
затрат. Это, в частности, коммунальные платежи, ремонт помещений,
услуги телефонной связи, уборка помещений, услуги по охране здания,
по очистке снега.

Переменная часть арендной платы формировалась
на основании счетов на оплату, выставленных исполнителями в адрес
арендодателя. Поскольку исполнители применяли упрощенку, то их счета
на оплату в адрес арендодателя были выписаны без НДС. Соответственно
и счета-фактуры в адрес арендодателя также не выставлялись.

Стороны договора аренды в отличие
от исполнителей услуг применяли общий режим налогообложения.
Арендодатель формировал на основе стоимости этих услуг величину
взимаемой с арендатора арендной платы. И уже со всей суммы этой платы
он исчислял НДС и выставлял в адрес арендатора соответствующие
счета-фактуры. А арендатор, естественно, включал весь уплаченный
арендодателю НДС в состав налоговых вычетов.

Однако по результатам выездной проверки
налоговики доначислили арендатору НДС. Они заявили, что при получении
денежных средств в целях компенсации расходов арендодателя объекта
обложения НДС не возникает. Поскольку исполнители не выставляли
счета-фактуры в адрес арендодателя, то и компенсировать эти затраты
нужно без НДС. На этом основании налоговики сняли арендатору налоговые
вычеты.

Конечно, компания не согласилась с такими
выводами контролеров и с нашей помощью подготовила возражения на акт
проверки. По результатам их рассмотрения инспекторы сняли все претензии.

Контролеры заявили, что при получении
денежных средств, перечисленных в адрес арендодателя в качестве
компенсации его расходов, объект обложения НДС не возникает

(подп. 1 п. 1 ст. 146 НКРФ). По мнению проверяющих, у арендатора не было
никаких оснований компенсировать арендодателю услуги по охране, очистке
снега и т. д. с учетом НДС. Поскольку исполнители указанных услуг
применяли упрощенку и, соответственно, счета-фактуры в адрес
арендодателя не выставляли.

На этом основании инспекторы пришли к выводу,
что общество в нарушение пунктов 1, 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172
НК РФ включило в состав налоговых вычетов суммы НДС, предъявленные
арендодателем за услуги, которые не облагаются НДС.

Однако проверяющие не учли, что спорные суммы —
это не компенсация, а переменная часть арендной платы. А налоговая база
по НДС определяется арендодателем, исходя из суммы арендной платы,
состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей
(письмо ФНС России от 04.02.10 №ШС-22-3/86@). То есть она является
объектом обложения НДС в целом, а не в какой-то части. Данная позиция
подтверждается арбитражной практикой (постановление Президиума ВАС
РФот25.02.09 №12664/08).

текст возражений

«Вывод налогового органа о необоснованности
принятия к вычету НДС, предъявленного арендатору в составе переменной
части арендной платы, считаем неправомерным. Поскольку избранный
сторонами порядок определения арендной платы не противоречит
действующему законодательству и правомерно формирует налоговую базу
по НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614
ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата
устанавливается, в частности, в виде определенных в твердой сумме
платежей, в виде предоставления арендатором определенных услуг. Причем
стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм
арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Следовательно, арендодатель, действуя от своего
имени и в своих интересах, вправе был формировать стоимость оказываемых
им арендных услуг с учетом всех понесенных им расходов, связанных
с оказанием услуг по аренде. В том числе услуг по очистке снега, охране,
уборке помещений и т. д. Регулирование, предложенное налоговым органом,
устанавливается, например, в отношении договора комиссии (гл.51 ГКРФ).
В этом случае комиссионер обязуется по поручению комитента
за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени,
но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГКРФ)».

Налоговики решили, что арендодатель перевыставляет спорные услуги арендатору.
Так как сам арендодатель оплатил данные услуги без НДС,
то и перевыставлять их арендатору он должен был без НДС. Однако
инспекторы и в этом случае не делают различия между перевыставлением
затрат и особой методикой исчисления переменной части арендной платы.
Услуги могут перевыставляться арендодателем арендатору для
их компенсации лишь в том случае, когда по условиям договора переменной
части нет. Например, о таком различии говорится в пункте 2 письма ФНС
России от 04.02.10 № ШС-22-3/86@.

текст возражений

«В рассматриваемой ситуации ни о каком
перевыставлении арендодателем счетов-фактур в адрес арендатора речи нет.
При указанном порядке формирования стоимости аренды здания налоговая
база по НДС арендодателем определяется исходя из всей суммы арендной
платы, состоящей из постоянной и переменной частей. Независимо от того,
приобретаются ли арендодателем услуги у подрядчика с НДС или без НДС.
Это связано с тем, что услуга по аренде, предоставляемая арендодателем,
представляет собой отдельную услугу, выражающуюся в соответствующем
размере арендных платежей. Подтверждается это и официальной позицией ФНС
России, изложенной в письме от04.02.10. №ШС-22-3/86@.

По мнению ФНС России, при оказании
арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель в соответствии
с пунктом 3 статьи 168 НК РФ выставляет арендатору счет-фактуру.
В котором он вне зависимости от даты расчетов за переменную величину
арендной платы может указать единую стоимость услуги, состоящую
из постоянной и переменной величин. При этом арендодатель заполняет
в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки
с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величины арендной
платы».

Проверяющие упирали на то, что в результате неправомерного применения вычетов НДС пострадали интересы бюджета.
Однако на самом деле никаких потерь бюджет не несет. Поскольку
и арендатор, и арендодатель применяют общую систему налогообложения
и добросовестно платят налоги. Поэтому уменьшение налоговой базы у одной
компании (в нашем случае это арендатор) приведет к ее симметричному
увеличению у другой (то есть у арендодателя).

текст возражений

«Вывод фискалов о том, что компания занизила
сумму налога, подлежащего уплате в бюджет, является необоснованным.
Поскольку если рассматривать сделки по аренде с точки зрения группы
компаний, то никакой налоговой экономии, а тем более схемы здесь нет.
Получается, что сумму НДС, которую, по мнению контролеров, арендатор
незаконно принял к вычету, арендодатель перечислит в бюджет. Кроме того,
контролеры провели проверку только в отношении одной компании —
арендатора.

К тому же каждая компания, если только она
не входит в зарегистрированную налоговыми органами консолидированную
группу налогоплательщиков, обязана отвечать по своим налоговым
обязательствам самостоятельно. То есть без оглядки на группу, в которую
она входит. И самостоятельно обосновывать налоговую выгоду».

Вычесть НДС можно по всей арендной плате независимо от того, какие платежи в нее входят

Источник: Журнал «Практическое налоговое планирование»