При продаже квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика
менее трех лет, возникает облагаемый НДФЛ доход, который можно уменьшить
либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму расходов,
связанных с приобретением этой квартиры. Что относится к таким расходам
и как их можно подтвердить?
Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов,
полученных налогоплательщиком от продажи жилья, и ограничен суммой в 1
млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому при продаже квартиры,
которая была ранее приобретена за большую сумму, целесообразнее
воспользоваться иным допускаемым НК РФ способом уменьшения налоговой
базы по НДФЛ.
Так, согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения
имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220
НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом
доходов на сумму фактически произведенных им и документально
подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Некоторые нюансы применения этой нормы были разъяснены Минфином России в его январских письмах.
Состав расходов
Обращаем внимание, что в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ речь идет о
расходах на приобретение жилья. Поэтому расходы, не связанные с
приобретением квартиры, понесенные, в частности, в процессе ее
эксплуатации, не могут быть засчитаны в уменьшение налоговой базы.
Так, Минфин России в письме от 20.01.2015 № 03-04-05/1127
указал на невозможность учета для этих целей расходов, связанных с
улучшением продаваемой квартиры. Финансисты отметили, что перечень
фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры
установлен подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ. При этом включение при продаже
квартиры затрат на ее улучшение в состав расходов, связанных с
приобретением квартиры, Кодексом не предусмотрено.
Документальное оформление
Еще один вопрос, рассмотренный Минфином России, касается
документального подтверждения расходов на приобретение квартиры у
другого физического лица. В письме от 30.01.2015 № 03-04-05/3513
финансисты пришли к выводу, что документами, подтверждающими
понесенные физическим лицом расходы на приобретение квартиры, наряду с
договором купли-продажи может служить расписка. Этот вывод основан на
положениях ст. 408 ГК РФ, в соответствии с которыми при расчетах между
физическими лицами исполнение обязательств подтверждается распиской в
получении исполнения.
Продажа квартиры, полученной в наследство
В письме Минфина России от 28.01.2015 № 03-04-05/3005
рассмотрена следующая ситуация. Гражданин получил в наследство
квартиру, а также долг наследодателя по заемному обязательству перед
физическим лицом. Долговое обязательство наследник погасил. В связи с
этим при продаже квартиры у наследника возник вопрос: имеет ли он право,
руководствуясь подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, уменьшить доходы от продажи
квартиры на расходы по погашению долгового обязательства?
Минфин России отметил, что получение наследодателем заемных средств
от физического лица не подтверждает факт их дальнейшего целевого
использования на приобретение конкретного объекта недвижимого имущества.
Поэтому уменьшить сумму облагаемых налогом доходов от продажи
имущества, полученного в порядке наследования, на сумму расходов по
погашению долговых обязательств наследодателя перед физическим лицом не
представляется возможным.
Таким образом, финансисты фактически построили свой вывод на
неочевидности связи между получением наследодателем займа и
приобретением им квартиры.
Между тем, по нашему мнению, даже если бы такая связь и была
установлена, она подтверждала бы расходы на приобретение квартиры
наследодателем, но не наследником.
Из подпункта 2 п. 2 ст. 220 НК РФ следует, что расходы могут быть
отнесены на уменьшение налоговой базы по НДФЛ, только если они
непосредственно связаны с приобретением продаваемой квартиры и
фактически понесены самим налогоплательщиком.
При получении же квартиры по наследству налогоплательщик не несет
расходы на ее приобретение. Аналогичная точка зрения высказана Минфином
России в письмах от 01.08.2013 № 03-04-05/30840 и от 16.07.2013 №
03-04-05/27738.
В письме от 01.08.2013 № 03-04-05/30840 финансисты отметили, что
расходы, понесенные наследником на покрытие долга банку, не относятся к
расходам, связанным с получением доходов от продажи квартиры (расходам
на приобретение данной квартиры), а являются исполнением обязательств по
возврату денежных средств, предоставленных заемщику (наследодателю) на
приобретение квартиры.
Таким образом, доход от продажи квартиры, полученной в наследство, можно уменьшить, лишь применив имущественный налоговый вычет.